صاحب‌خبر - گروه اقتصاد-رجانیوز: شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه موجب شده است تا برخی از فعالان اقتصادی و حتی نهادهای مالی در صدد سوددهی بیشتر سرمایه‌های خود برآیند. نگاهی به عملکرد بانک‌ها در بخش املاک و مستقلات نیز گویای این مسئله بوده و نشان می‌دهد ماهیت بانک‌داری بانک‌ها به ملک‌داری تغیییر پیدا کرده است. همین امر نیز عاملی بوده تا توسعه اقتصادی کشور تحت‌الشعاع قرار گرفته و نه تنها میزان تسهیلات‌دهی بانک‌ها روز به روز کاهش یابد، بلکه به بخش مولد نیز آسیب جدی وارد شود. به گزارش رجانیوز، واگذاری اموال مازاد بانک‌ها می‌تواند تاثیرات مهمی بر نظام اقتصادی کشور بگذارد. اخیرا نیز احسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی در گفت‌وگویی اعلام کرده است که ۱۵۰ همت از اموال مازاد بانک‌ها واگذار شد. این در حالی بوده که به گفته وزیر اقتصاد در دولت‌های پیشین فقط ۵۴ همت از اموال مازاد بانک‌ها واگذار شده بود که مقایسه این دو رقم حاکی از اهتمام دولت به روند عملکردی بانک‌ها است. با این حال اما روند حاکم بر بانک‌داری کشور موجب شده است تا هدف اصلی بانک‌ها فراموش شود و عملکرد بانک‌ها در حوزه بانک‌داری نیز تغییراتی داشته باشد. در همین راستا مجتبی شهرابی، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با رجانیوز، دلیل ایجاد اموال مازاد بانک‌ها را تشریح کرد و بیان کرد: در ابتدا باید نگاهی به ترازنامه بانک‌ها انداخت. ترازنامه بانک‌ها از دو عامل مهم تشکیل شده که عامل اول متشکل از دارایی‌های بانک و عامل دیگر از تعهدات و سرمایه تشکیل شده است. این در حالی بوده که باید دو عامل ترازنامه یا به عبارتی دو سمت ترازنامه که دارایی‌ها و تعهدات بود، با یکدیگر برابر باشند. وی در تشریح دو سمت ترازنامه بیان کرد: سمت راست ترازنامه بانک‌ها عمدتا از تسهیلات بانکی که به اشخاص حقیقی و حقوقی داده است، تشکیل می‌شود. البته بخش‌های دیگری همچون سرمایه‌گذاری‌های بانک نیز در این سمت قرار می‌گیرند. همچنین اموالی که به بانک‌ها چه به صورت منقول و چه به صورت غیرمنقول در اختیار دارند، در بخش سرمایه‌گذاری سمت راست ترازنامه بانک‌ها قرار دارد. اموال بانک‌ها به صورت اختیاری و قهری به دست می‌آیند این کارشناس اقتصادی در خصوص راه‌های تملک املاک توسط بانک‌ها بیان کرد: بانک‌ها از روش‌های مختلفی املاک را تملک می‌کنند. بانک‌ها یا به صورت ارادی و اختیاری سهامی را تملک یا شرکتی را تاسیس می‌کند که بر اساس دستورالعمل‌های بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار انجام می‌شود یا تسهیلاتی را به اشخاص حقیقی و حقوقی ارائه داده و در ازای این تسهیلات، وثیقه‌ای دریافت کرده است. ممکن است تسهیلات برنگردند و بانک نیز وثیقه مورد نظر را تملک کند. شهرابی با اشاره به انواع وثایق بانکی اعلام کرد: این وثیقه‌ها یا وثایق تملیکی منقول هستند که شامل سهام شرکت‌ها و کارخانجات می‌شوند یا وثایق تملیکی غیرمنقول هستند که شامل املاک و مستقلات‌اند. البته بخش دیگری از اموال بانک‌ها ناشی از رد دیون دولت نیز است؛ مثلا دولت بدهی به بانک‌ها دارد و در ازای این بدهی، سهام شرکتی را به بانک می‌دهد. در نتیجه می‌توان گفت که اموال بانک‌ها از سه طریق به دست می‌آیند. سرمایه‌گذاری‌های بانک‌ها در یک بخش نیست این کارشناس حوزه اقتصادی با اشاره به سمت راست ترازنامه بانک‌ها تصریح کرد: تمام سرمایه‌گذاری‌های سمت راست ترازنامه‌ در یک بخش نیست. این سرمایه‌گذاری می‌تواند در اوراق بهادار و سایر سهام و حتی دارایی‌های ثابت مشهود باشد. چه اموالی از بانک‌ها اموال مازاد محسوب می‌شوند؟ مجتبی شهرابی با اشاره به ماهیت اموال مازاد بانک‌ها بیان کرد: در حال حاضر بر اساس قوانین می‌توان اموال مازاد بانک‌ها را حساب کرد. ابتدا باید مقدار نسبتی که برای سرمایه‌گذاری بانک‌ها در اوراق بهادار است را متوجه شد و معلوم شود که چه نوع سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار برای بانک‌ها مجاز است. علاوه‌بر این مسئله باید مشخص شود که چه نوع دارایی ثابتی با چه میزانی برای بانک‌ها مجاز است. این مسئله نیز نسبتی دارد که باید حساب شود. وقتی انواع و نسبت به دست آمدند، می‌توان اموال مازاد یک بانک را مشخص کرد. البته در همان دستورالعمل‌ها نیز ابزارهایی گذاشته است تا بانک‌ها به آن‌ها عمل کنند. وی در ادامه افزود: در حال حاضر بانک‌ها می‌توانند فقط سرمایه‌گذاری‌هایی انجام دهند که در راستای عملیات بانکی باشند. اگر غیر از این موضوع باشد، می‌توانند طبق دستورالعمل‌ها از شورای پول و اعتبار مجوز گرفته و سرمایه‌گذاری را انجام دهند. دارایی ثابت نیز به همین شکل است. این‌ها یا باید در راستای عملیات بانکی باشند یا خدمات رفاهی و آموزشی که به کارکنان خود می‌دهند که هر دو یک نسبتی دارند. در واقع بانک‌ها نمی‌توانند بدون هیچ محدودیتی در شرکت‌های بانکی سرمایه‌گذاری کرده یا شرکت بانکی تاسیس کنند. محدودیت‌ها در قوانین مشخص هستند. شهرابی با اشاره به تعریف اموال مازاد اظهار کرد: دستورالعملی موسوم به دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری توسط شورای پول و اعتبار تصویب شده است. در این دستورالعمل گفته شده است که اموال مازاد، املاک و مستقلات یا دارایی‌های ثابت هستند. یک دستورالعمل دیگری با عنوان دستورالعمل واگذاری سرمایه‌گذاری غیربانکی نیز در اواخر سال ۱۴۰۲ تصویب شد که در آن به این سرمایه‌گذاری‌های مازاد یا دارایی‌های مازاد اشاره شده است. این کارشناس حوزه اقتصادی تصریح کرد: در قانون رفع موانع تولید مازاد، تمامی این اموال جمع بسته شده است؛ مثلا سهام، اموال منقول و غیرمنقول، سرقفلی، املاک و مستقلات، دارایی‌های ثابت و نامشهود و... اموال مازاد محسوب می‌شوند. در واقع ۳۳ درصد اموال مازادی که گفته می‌شود، مجموع این موارد است. مجتبی شهرابی با اشاره به قوانین موجود در این حوزه اظهار کرد: فارغ از قوانین که می‌تواند خوب باشند یا در برخی مواقع قابلیت اصلاح داشته باشند، باید دید کلان‌تری نسبت به مسئله اموال مازاد بانک‌ها کنیم. بانک‌ها روندی را در سال‌های گذشته طی کردند و هر سرمایه‌گذاری با دیگری متفاوت است. به صورت کلی سرمایه‌گذاری بانک در سهام شرکت‌ها با خرید املاک و مستقلات متفاوت است. اثرات این دو نیز به طور کلی هم برای نظام اقتصادی و هم برای نظام بانک‌داری متفاوت است. این نکته نیز حائز اهمیت است که سرمایه‌گذاری بانک‌ها به چند بخش تقسیم می‌شوند. سرمایه‌گذاری مستقیم، مشارکت حقوقی یا خرید دارایی ثابت یا همان املاک و مستقلات، بخش‌های این سرمایه‌گذاری هستند. املاک و مستقلات، بخشی از دارایی ثابت بانک‌ها هستند این کارشناس اقتصادی در خصوص املاک و مستقلات بیان کرد: املاک و مستقلات بانک که بخشی از دارایی ثابت هستند که از سوی بانک تملک می‌شوند. این تملک یا به صورت ارادی است که بانک این املاک و مستقلات را می‌خرد یا به صورت قهری به دست می‌آورد. تملک بانک به صورت ارادی به دو دلیل است. دلیل اول این است که بانک برای عملیات بانک‌داری یا برای خدماتی نظیر رفاهی و خدماتی برای کارمندان خود، املاکی را خریداری کرده است یا برای سرمایه‌گذاری، ساخت و ساز و سفته بازی این املاک را خریده است. وی در ادامه افزود: بانک‌ها می‌توانند به میزان ۳۰ درصد حقوق مالکانه‌شان پس از کسر سود قطعی‌نشده، دارایی ثابتی را بخرند. به جز این مقدار، باقی املاک و مستقلاتی که بانک خریده است، مازاد محسوب می‌شود. همچنین برای تملک‌هایی که به صورت قهری انجام شده که در صورت ارائه تسهیلات و دریافت وثیقه انجام می‌گیرد، بانک مهلت دارد تا یک سال پس از تاریخ تملک آن‌ها را بفروشد و پس از یک سال به عنوان املاک مازاد شناخته می‌شوند. این کارشناس در خصوص تاثیر نگهداری یا فروش این اموال تصریح کرد: اگر از لحاظ بانک‌داری به اموال قهری به دست آمده نگاه کنیم؛ بانک تسهیلاتی را ارائه داده و بابت آن وثیقه‌ای را تملک کرده است. قاعدتا باید شخصی که تسهیلات را دریافت کرده، تسهیلات خود را باز می‌گرداند و این تسهیلات به شبکه بانکی برمی‌گشت. با این اتفاق بانک می‌توانست از این ذخایر استفاده کند و دوباره تسهیلات جدیدی ارائه دهد. وقتی این ذخایر بانکی در قالب منجمد و در قالب اموال و مستقلات قهری به دست می‌آیند، در ترازنامه بانک‌های نشسته و به معنی کاهش میزان تسهیلات‌دهی بانک‌ها است. وی در ادامه افزود: این موضوع نشان می‌دهد که اگر بانک بخواهد به بخش‌های مولد تسهیلات دهد یا در این بخش سرمایه‌گذاری کند، به این ذخایر بانکی نیاز دارد. اگر این تسهیلات برنگردد، این ذخایر در ترازنامه بانکی منجمد می‌ماند. این موضوع برای املاک و مستقلاتی که بانک به صورت ارادی نیز می‌خرد، صدق می‌کند. اگر بانک این اموال را بفروشد، میزان تسهیلات‌دهی آن افزایش پیدا خواهد کرد. شهرابی با اشاره به بعد اقتصاد کلان این مسئله بیان کرد: در سیستم بانکی موضوعی با عنوان ریسک‌ نقدینگی وجود دارد که اگر روزی بحرانی برای بانک پیش آید، بانک باید اموالی داشته باشد که در کمترین زمان بتواند آن‌ها را نقد کند. این کارشناس حوزه اقتصادی با تاکید بر سودده بودن املاک برای بانک‌ها تشریح کرد: بعد دیگری که می‌توان داشتن این املاک را برای بانک بررسی کرد، بعد قیمتی است. از سال ۹۷ به بعد قیمت مسکن در شهرهای مختلف علی‌الخصوص در تهران تغییرات چشمگیری داشت. بانک این املاک را نگه می‌دارد و پس از مثلا دو سال اقدام به فروش آن‌ها می‌کند. این موضوع رشد درآمدهای بانکی را شامل می‌شود. خاصتا بانک‌ها دو نوع فعالیت عملیاتی و غیرعملیاتی دارند. فعالیت‌های عملیاتی همان تسهیلات‌دهی، سود تسهیلات و درآمدهای ناشی از سپرده‌ها می‌شود و فعالیت‌های غیرعملیاتی سرمایه‌گذاری‌های غیربانکی همچون خرید و فروش دارایی‌های غیرمشهود، فروش وثایق تملیکی و... می‌شود. اگر بانکی تسهیلات‌دهی درستی نداشته باشد، در واقع درآمد عملیاتی خوبی نیز نخواهد داشت. در این بین بانک‌های سعی می‌کنند هر سال با فروش بخشی از املاکشان، فعالیت‌های غیرعملیاتی خود را سودده کنند تا بتوانند ضرر فعالیت‌های عملیاتی را پوشش دهند. به همین صورت بانک در پایان سال مدعی می‌شود که سودده بوده و به سهامدارانش نیز سود خوبی رسیده است. ارائه تسهیلات به پشتوانه املاک مجتبی شهرابی در خصوص تسهیلاتی که بانک به پشتوانه املاک ارائه داده است، بیان کرد: وقتی املاک پشتوانه باشند و بانک بداند که در پایان سال می‌تواند این املاک را بفروشد و سود کند، ممکن است تمرکز خود را از روی تسهیلات‌دهی بردارد. اما اگر سود املاک برای بانک نباشد، بانک با دقت بیشتری تسهیلات‌دهی می‌کند و به بخش‌هایی نیز این تسهیلات را اعطا خواهد کرد که سودآورتر باشند. این مسئله ضرورت را برای بانک‌ها ایجاد می‌کند که اعتبارسنجی درستی داشته باشند و تسهیلات را به طور دقیق‌تر ارائه کنند. وظیفه بانک‌ها بانکداری است، نه ملک‌داری! شهرابی اظهار کرد: با توجه به شرایط اقتصادی کشور و میزان نرخ تورم، قیمت مسکن روز به روز در حال افزایش است. در این میان بعضا بانک‌ها ملک‌داری خود را انجام می‌دهند. در واقع اگر از بعد اقتصاد کلانی نگاهی به وظایف بانک‌ها بیاندازیم، وظیفه بانک، بانکداری است. در واقع اگر مدعی هستیم که بانک باید در خدمت مردم باشد یعنی تسهیلات و سرمایه‌گذاری‌هایی که انجام می‌دهد، مولد بوده و باعث رشد و توسعه اقتصادی کشور باشد. حتی در بخش‌هایی که نیاز است، بانک ورود کند و سرمایه‌گذاری و تسهیلات‌دهی انجام دهد. این مسئله با ملک‌داری متفاوت است. در واقع ملک‌داری موضوعی است که بانک و تا حدودی سهامداران آن سود می‌برند. به همین سبب ذخایر بانکی که باید تسهیلات می‌شد و رشد و توسعه اقتصادی را رقم می‌زد، در قبال خرید ملک خرج شده است. موانع موجود باید حل شوند شهرابی در ادامه گفت‌وگوی خود بیان کرد: برای جلوگیری از این اتفاق باید در مرحله ابتدایی موانع را بر طرف کرد. مثلا اگر بانک به ازای تسهیلات‌دهی، وثیقه‌ای را از اشخاص حقیقی یا حقوقی می‌گیرد، املاک و مستقلاتی باشند که سهل‌البیع باشند؛ یعنی در آینده در شبکه بانکی به راحتی نقد شده و به فروش برسند. یکی دیگر از اقدامات، متنوع کردن روش‌های فروش است. در حال حاضر بر اساس دستورالعمل، بانک‌ها به صورت مزایده و در مواقعی نیز به صورت مذاکره املاک را می‌فروشند. وی در ادامه افزود: ملکی که بانک به صورت ارادی یا قهری نگه داشته است تا پس از مدتی آن را بفروشد و سود ببرد، باید زودتر به فروش برسد تا آثار مثبتی داشته باشد. آثار مثبت این مسئله در نظام اقتصادی چند پیش‌فرض دارد. یکی این است که نظام اعتبار سنجی را درست کرده تا بانک بتواند تسهیلات را به بخشی که نیاز جامعه است، اعطا کند. در این صورت دیگر ملک‌داری نیز رخ نخواهد داد. در پی آن رشد و توسعه اقتصادی شکل می‌گیرد و رشد ناخالصی را نیز تحت‌الشعاع قرار خواهد داد. در مجموع گفتنی است که بانک‌ها باید املاک مازاد خود را بفروشند تا به چرخه تسهیلات برگردند. همچنین اگر بانک بفهمد که پشتوانه‌ای به املاک و مستقلات ندارد، تسهیلات را بهتر اعطا خواهد کرد. انتهای پیام/∎​